今年3月15日南京发布升级版楼市调控政策之后，5月13日楼市调控新政再度晚间突袭！南京楼市将全面进入“四限时代”，即限购、限贷、限价、限售。
其他
解读丨2017年南京楼市“宁十条”
01
政策原文
1．加大住宅用地供应。
2．加强土地供后监管。
3．提高土地市场准入门槛。
4．调整优化土地出让方式。
5．加大人才安居房供给。
6．购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。
7．指导开发企业按照房地产市场调控政策合理申报新建商品住房销售价格。
8．取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应当严格落实购房实名制，按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。
9．加强二手住房交易管理。
10．进一步强化房地产市场综合执法。
02
政策执行细则
关于《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，官方政策解读如下：
如何有效增加住宅用地供应？
《通知》要求，按照住建部和国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，我市将进一步加大住宅用地供应规模，加快土地上市节奏，努力保障市场需求，稳定市场预期。市国土局研究制定了住宅用地供应近三年计划和五年规划：2017-2021年全市供应住宅用地5150公顷，年均供应计划较2016年增加47.1%，其中：2017年供应880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷。
如何加强土地供后监督管理？
《通知》明确，对已出让住宅用地，国土、规划和建设等部门及时开展排查、核查开竣工情况，督促开发企业加快已出让地块的建设速度，尽快形成有效供应。按月公布上市楼盘情况，引导社会预期。按照出让合同及相关规定，严肃查处未按时开竣工建设、闲置、故意囤地等违规行为，一律采取收取违约金、征收闲置费、收回土地、限制参与市场竞买等处罚措施，并将违规记录纳入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。对重大案件，在公布调查和处罚结果的同时，追究相关人员责任。
《通知》要求，国土、建设等部门要督促已出让地块依照合同加快建设进度，确保房源尽快形成有效供应；房产、物价等部门要督促具备销售条件的房源尽快上市，对经督促仍不上市的，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，备案价格不予上调，同时，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。
如何有效维护土地市场竞争秩序？
《通知》要求，进一步提高土地市场准入门槛，严控土地市场无序竞争。国土部门将继续严格土地市场竞买人的房地产开发资质要求，进一步提高住宅、商住用地竞买保证金比例；联合金融监管部门进一步加大购地资金监管力度，购地资金应经江苏省财政厅公布的在南京范围内经营的3A级以上会计师事务所审查。违规使用资金购买土地的，一经查实，取消其竞得资格，并按规定没收竞买保证金或定金。
优化土地出让方式有何新举措？
《通知》明确，根据两部委文件精神，为积极探索土地出让模式的调整优化，进一步加大中低收入人群、引进人才等特定人群的住房需求，作了两个方面调整优化：一是调整土地出让最高限价政策，即当地块竞价达到最高限价时，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府，由政府根据需要来安排使用，相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本；二是进一步加大中小套型和中低价位住房供应，选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式，来保障自住购房需求。土地以限房价的方式出让，既体现了政府稳定市场预期的决心，又可有效解决人才住房供应问题。
如何保障人才安居？
作为房地产市场调控的一个重要组成部分，为吸引和留住人才在宁创业创新，强化人才政策落地，多渠道解决人才居住问题，《通知》对《南京市人才安居办法（试行）》的目标和任务进行了重申和明确，要求用5年时间，解决16万人才居住问题，其中通过独立选址新建、在商品住房中配建或从市场上购买等多种方式，筹建人才安居房350万平方米，2017年筹建76万平方米。
如何进一步加强需求端管理？
《通知》从两个方面对限购政策进行了完善：
一是居民家庭、企事业单位、社会组织等新购买的住房（新购买是指自本通知执行之日起购买），须取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续。商品住房在《南京市房地产综合业务系统》的认购时间或合同确认时间于《通知》执行日零点之前的，按照老政策执行；二手住房在《南京市网上存量房交易监管系统》的合同打印时间或合同确认提交时间于《通知》执行日零点之前的，按照老政策执行。
二是对赠与房产实施限购政策。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房；通过赠与方式取得住房的家庭或居民，取得人需具有购房资格，并开具购房证明。赠与时间以交易备案时间为准。
如何进一步加强价格执法？
《通知》明确，继续执行目前的住房价格备案政策。对申报价格高于区域水平的房源，根据成本调查情况，物价部门组织相关部门集体论证，进行价格指导；将住宅配套产权车位和储藏室纳入价格备案范围，保持备案价格水平基本稳定。全面推行新建商品住房销售价格诚信承诺制度，督促开发企业加强内部价格管理，防止价外加价、强制服务以及采取使用权转让等名义变相涨价行为。进一步加强市场价格执法巡查力度，及时查处曝光价格违法违规行为。
如何进一步规范商品房市场秩序？
我市对炒卖房号行为一直保持严厉打击的高压态势。为督促热点项目按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售，《通知》明确，对于供需矛盾突出的项目，需采取公证机构主持摇号方式，公开销售商品住房。购房顺序根据摇号结果决定，摇号结果在现场公示，受群众监督。各企业必须要严格落实购房实名制。购房人必须与认购协议认购人、预（出）售合同购买人、预告登记预购人保持一致，认购后不得增加、减少、更改购房人姓名（夫妻双方除外）。购房人姓名不一致的，房地产交易中心不得办理网上备案等交易手续;不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续。
如何加强二手住房交易管理？
为构建二手住房市场管理机制，《通知》明确，我市将建立信用评价体系、健全失信联合惩戒机制，加强经纪机构和从业人员管理，规范经纪代理行为。特别是针对发布虚假房源信息、吃差价、诱导教唆或协助购房人伪造证明材料骗取购房资格、制造市场恐慌、出租保障性住房等违法违规行为，加大联合打击力度。工商、房产等部门在日常执法检查和联合抽查中，发现房地产经纪机构及从业人员存在违法违规行为的，作为不良信息记入房地产经纪信用档案。对情节严重、屡教不改、不按要求整改、不配合执法工作的，予以从重处罚，限制其网上签约、向媒体曝光、在全行业经营场所公示。涉及房地产经纪从业人员的，予以从业限制。市民可进行投诉（12345、网络问政、市房地产市场综合执法办公室等），工商、房产和公安等部门将对群众举报和投诉以及网络、报纸等媒体曝光的违法违规行为认真调查、快速处理、及时反馈。
如何强化房地产综合执法？
按照《市政府办公厅关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》（宁政办发〔2016〕142号）要求，市房地产市场综合执法办公室成立以来，接受并牵头处理了大量市民反映的投诉，处理反馈及时高效。《通知》要求，进一步强化房地产市场综合执法，加大房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构的行为监管，加大违反调控政策、销售规范（含应公证摇号未公证摇号）、炒卖房号、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为的查处力度，一经查实，房产、国土、建设、工商等部门将采取联合惩戒措施，包括暂停网签、降低直至取消房地产行业资质、记入诚信档案等。《通知》强调，宣传、房产、建设、工商等部门将对虚假宣传、公布不实信息、误导消费者、制造恐慌的开发企业、经纪机构等单位和人员依法处理、严厉打击，涉嫌违法的移送公安机关处理。
03
政策影响分析
核心重点如下：
一、限售。从5月14日起，南京新购房在获得不动产权证后，3年内不得上市交易；
二、项目开盘需公证处摇号。楼盘开盘时新房销售客源累积大于开发商推出房源套数时，开盘将由公证机构组织摇号；
三、优化土地出让方式，土拍不再摇号。市国土局研究制定了住宅用地供应近三年计划和五年规划，调整土地出让最高限价政策，加大中小套型和中低价位住房供应，选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式。
04
常见问题解答
1、2016年买的新房，等交付办证后，可以买卖吗？
答：可以！
2、本次新政，新购住房如何认定？
答： 新购买是指自通知执行之日起购买，就是5月14日。商品住房已认购的不限售，二手住房已网签的不限售。
3、买了二手房，房产证还未办好，受新政策影响吗？
答：不受影响。
4、3年转让以哪个日期为准？
答：新政后5.14后再认购或办理二手房交易的，从取得不动产证书起算，3年内不予转让。
5、酒店公寓在政策之内吗？
答：不在，仅针对住宅。
6、如果准备今年6月买房，房子交付办证后，可以买卖吗？
答：按照新规，需要等取得产证后3年才能买卖。
7、通过赠与方式转让住房，也受3年不得买卖的政策限制吗？
答：通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房；通过赠与方式取得住房的家庭或居民，取得人需具有购房资格，并开具购房证明。赠与时间以交易备案时间为准。
8、已网签及付首付解押，还未过户的，受影响吗？
答：不受影响。
9、签了认购合同没有上传的受影响吗?
答：不受影响。
10、这次限卖是主城八区还是包括六合、溧水、高淳？
答：包括溧水、高淳、六合。
11、家里是拆迁产权置换，还没拿到证，也在限售范围内吗？
答：这种情况不在范围内，不限售。
12、我一套房子5月22日取不动产，现在正在等待中，一套是明年拿房，受影响吗？
答：不影响。
13、我新政之前买的房子，但还没办产权证，现在可以卖吗？
答：可以卖。
05
专家解读
城市与房地产研究专家
南京林业大学城市与房地产研究中心主任、社学系主任
1、从土地供应源头来控制市场：加大有效供应，杜绝囤地囤房现象；抑制非正规资金流入土地市场；竞建保障房；跟进北京模式推出一批限价房等一系列针对土地市场的创新措施将给南京土地市场会带来全新革命 。地王不充许出现，利于稳定市场预期；中小房企，这一次难关真的是不好过的，资金严查，地不好拿；此前一批高地价就要遭殃被套了，短期之内，时间和空间都消化不了了。从而房地产过热现象将会得到根本性缓解。
2、三年限售封杀住宅投资客：真正的投资客将会得到有效抑制，住宅短期炒作已不具备升值空间，房产投资风险加大；对于真正的人才，在南京安家还是有很多支持措施的；对于真正的刚需以及城市的改善客户则是福音。
3、市场秩序进一步规范：如果市场依然出现一房难求现象，将会实施公开摇号；对二手房市场的监管、销售规范从严的执行以对散播谣言的机构、代理企业、中介进行严肃查处等措施都在为营造一个良好的楼市调控氛围。
4、有人认为，新购住房限售意味着二手房变得更稀缺，将会助推房价上涨，这显然是误读。因为限售的只是今天起购买的商品住宅，即便不限售这些住宅也不可能在短期内形成供应（新房未交付，二手房不可能买下就挂牌卖）。二手房观望情绪短期内一定会增加，市场人气下降，交投将会趋于平淡。
简而言之：想法设法不让出现地王、楼王，开发商捂盘惜售就得严惩，弄虚作假就要严办。通过供求关系来解决房地产过热问题，是真正的对症下药。买房人期盼的增加楼市有效供给终于来了！
南京首席房地产专家，南京房地产促进会秘书长
1、南京调控升级，是在此前调控已经取得显著成效的基础上做出的，南京房价已经出现4连降。此次推出的宁十条，包括增大土地供应、新购住房3年限卖、公证处摇号等，体现出南京进一步抑制投资投机性购房需求、规范市场销售行为等方面的决心，有利于进一步巩固此前的调控成果并取得更好的调控成效，进一步稳定楼市预期和地价、房价水平，为促进我市房地产市场健康持续平稳发展奠定更坚实的基础。
2、2017-2021五年住宅供地量年均增加47.1%，每年出让从880到1200公顷，未来土地和住房供应增加近50%，加上严格打击囤地，将会在约定年限内集中形成供应上市，再加上加大人才安居房供应分流市场需求，这将彻底改变未来的供求平衡。按照平均容积率2计算，每年将形成住房供应1760-2400万平米，除非南京的人口导入突飞猛进，负否则今后的去化将会形成巨大的考验。由于今年增大的供地将在明后年形成供应，今年到明年一年左右的时间，由于供应偏少和高价地上市，房价具有上涨趋势。但是明后年增大的供地上市之后，绝大部分板块都可能面临中长期降价的可能，先扬后抑，好日子也就今年到明后年一二年的时间，这或许是逢高出手已购住宅的绝佳机会。
3、再结合3年限卖政策来看，新购住房解禁正好赶上房价下行周期，就看短期的房价涨幅会不会在解禁时已经全部跌掉或是部分跌掉，或许只有可开发土地不多、受供地增大冲击较小、需求又特别庞大的极少部分板块，抗风险能力尚可，潜在供地量大的板块，注意供应加大和房价领跌的风险。当然，相对于目前的房价，很多板块的房价未必是跌的，就看未来一二年扬的幅度和供应加大后回调的幅度，届时要密切关注各大板块的供求变化。
4、供应增加50%，加上打击违规资金进入土地市场，供应首先压垮的或许不是房价而是地价。但是地价又具有更大的抗药性，开发资本依然会追逐一二线城市的地块，况且前两年的供应还不是过大，开发商有抢先拿地、抢在楼市下行之前完成一波开发的需求，所以，土地市场面临降温是大概率事件，但降温幅度还需观察。尤其是竞保障房面积新政，会导致成交地价表面上普遍不高，成本全隐藏在保障房面积中，这可能会形成土地市场大幅降温的表象。
5、未来市场的运行将会建立在新政严格执行的基础之上。楼市运行的最大变数就是管理层会在持续健康平稳发展的大前提下，根据市场实际情况变化做出有效针对性的政策选择，牢牢把握楼市的大方向。未来的楼市就像中国的宏观经济一样，不确定性因素很多，但相信管理层能够做出最佳的决策。
6、对于刚需而言，建议还是根据自己的需求该买就买。对于投资客，建议对供求形势发生巨大变化和3年限卖的南京楼市，要有全面的判断，不能再盲目冲动了。
克而瑞南京机构总经理
此次调控堪称南京史上最严，对南京楼市影响广泛。
新政在调控手段方面有所升级，包括新购住房3年限卖、公证处摇号等，将会有效抑制投资需求，有利于进一步巩固此前的调控成果。
这次调控政策的前四条均是关于土地方面的内容，加大住宅用地供应、加强土地供后监管、提高土地市场准入门槛、调整优化土地出让方式。这些可从源头来控制整个市场，避免由于土地供应不足造成的地价拔高以及房源上市短缺，有利于稳定市场形势。
克而瑞南京机构首席分析师
一、最强杀招：购房人新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。限售政策，无疑使投资客、炒房号者成为“最受伤”一族，尤其是现在最为普遍的期房炒房者。将加大投资炒房者的资金成本和政策、市场风险。短期内限售政策从需求端入手，大大抑制炒房行为，利于楼市降温，缓解之前多数楼盘开盘都一房难求，热点区域楼盘房号炒到正常地段一套房首付或者偏远地段一套房总价的火爆局面，成为刚需、自住购房者的福音，也成为真正贯彻并逐步实现“房子是用来住的、不是用来炒的”这一精神或者宗旨的关键。
二、扭转供不应求导致的市场扭曲杀器：增加土地供应，改善供求关系，抑制需求“躁动”。“加大住宅用地供应、加快土地供应节奏、有效增加供应规模、调整优化土地出让方式”等系列措施就是从供给侧下手，改善供求关系。以充分逆转供不应求为着手点，有利于杜绝开发商囤地、囤房，形成抢房的恐慌气氛和市场环境氛围，从而从根源上解除房价快速上涨的压力。
三、炒房号杀器：开发商摇号变身公正机构公开摇号，利于“公正、公平”买房。这一措施从根本上打击炒房号的现象，楼市将会更加公正透明，对稳定楼市也起到一定的辅助作用。
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